2019深圳楼市特立独行:小阳春开局 暖冬收尾

时间:2020-03-14 来源: 国际新闻

原创标题:深圳楼市热,在乐观与市场理性之间寻求平衡

2019深圳楼市,独一无二,从“印度之春”开始,到“暖冬”结束,走出一条与其他一线城市完全不同的曲线。

12月12日中午,市场消息显示,深圳市住房和建设局证实,该市取消了去年推出的“只租不卖”的商务公寓政策。类似于最近对豪宅的税收减免,该政策只是微调,但足以为敏感的深圳房地产市场添柴,维持市场温度。

担心房地产市场会继续上涨,渴望“上车”的穷人和倾向于花费数千万美元购买几套豪华公寓的财富精英,构成了深圳房地产市场繁荣的最重要背景。独特的区位、优惠的政策和经济基本面成为房地产市场强劲的驱动力。

机构统计显示,深圳11月份售出8013套二手房,自2016年5月以来首次突破8000套,环比增长11.8%,同比增长91.9%。交易扩大后,价格开始上涨。

高房价和上涨趋势是基于人们对城市的乐观看法。几位投资者和有需要的人告诉第一财经记者,买房的决定是与深圳的自然禀赋和发展势头分不开的。

另一方面,担忧和疑虑依然存在。第二产业的转移、社会消费品零售总额与城市地位的逆转、未登记人口比例高与定居门槛低的反差等。都质疑深圳的高房价。“来的是深圳人”背后是“不容易住进去”的无奈。

目前,深圳的整体房地产市场还没有恢复到历史最高水平,但部分地区正在升温。市场已经到了选择方向的关键节点。

热门需求几乎缺货。

在不到一个月的时间里,宝安区华骏和胡阿祥的均价,也就是刘欣犹豫是否要开始的地方,普遍上涨了1万元左右。

”周围的设施都很成熟,但一楼有10多户人家,生活在拥挤压抑的条件下,就像一个“小笼子”。”作为一个急于进入市场的新人,他多少有些无奈,因为在宝安中心板块很难找到一套总价不到500万元的两室一厅的配套。

坐在宝安区的“王鸿”大厦上,这是今年最显眼的两栋楼,由于配套设施成熟,首付约100万元,月付约元,顾客只需“踮起脚”就能承受,为它积累了不少人气。

刘欣曾经不喜欢这两栋楼的高密度,现在看着房价涨到10万元/平方米,后悔错过了好时机。更重要的是,该地区几乎没有房地产被释放。

"花展年花军只有一套两室一厅。这一套的总价是520万英镑。主人并不急于卖掉它。”沿街一家中介机构的负责人告诉第一财经新闻,店主半个月前已经筹集了50万元。

据了解,宝安、南山的房价直接受到了豪宅减税政策的刺激,热点基本处于无销售状态。市场热量向远郊区和罗湖、龙岗地区传递,没有引起太大的重视,具有明显的快速轮换效应。

龙岗区龙珠花园作为深圳全年交易量排名前三的二手楼,在新老客户中享有很高的声誉。虽然该板块是20年前流行的老式港式设计风格,如卧室阳台和小楼间空间,但每平方米单价只有3-4万元,再加上邻近的地铁和更成熟的生活设施,这已经成为新需求客户“上车”的重要选择。

“我们店是龙岗区的销售冠军,几乎每天都能卖出一套。11月份售出了近30台,这几乎是今年三个月的总销量,热度还在继续。”r的头部

根据中原地产提供的网络标识数据,11月份深圳新房共发放网络标识3196套,同比增长20.33%。一手住宅建筑的整体开盘价较上月下降了47.4%。

投资者涌入市场

与那些只需要买房的人相比,在深圳房地产市场蛰伏的投资者对优惠政策最为敏感。如果说刚刚需要它的顾客的热情是在去年11月奢侈品税收政策出台后触发的,那么投资者的热情几乎持续了一整年。

今年,备受关注的豪宅将向市场开放,这是老豪宅区的“米香湖最后一张门票”:192套套房,2794名申请人,中标率6.8%。前后五天,每人的诚信基金为500万元,冻结资金总额高达139亿元。开业八小时后,数千万套豪华住宅售罄,总价近50亿元。除了深圳买家,来自北京、上海、江苏、浙江、香港等地的买家也不乏其人。

首先,香港顾客的比例正在上升。联系过香港客户的深圳房地产中介机构告诉第一财经新闻,今年香港的投资热潮始于7月,随后几个月逐渐升温。

许多在深圳置业的香港居民告诉记者,今年以来,由于大湾区政策的实施,香港人在湾区置业的便利性大大提高。然而,由于内地银行不支持香港人借钱买房,香港人在深圳买房基本上需要全额还款。

即便如此,香港人在海湾地区城市,尤其是深圳买房的热情还是有所提升。目前,皇岗口岸、福田口岸和深圳湾口岸靠近香港口岸的房价平均每平方米超过10万元。

“海湾地区一体化进程的推进对我们有利,但最重要的是深圳的产业结构,这为服务企业提供了业务迁移和扩张的可能性。”中国内地一家会计公司的负责人陈晨告诉第一财经记者,他希望在今年结清账目。

此外,北京人和上海人也是最近深圳数千万豪宅的主要买家。吸引他们的是三个核心因素:深圳的低定居门槛、更适宜居住的气候,以及核心地区核心建筑的强大投资属性。

江浙人在深圳自住的豪宅越来越少,投资动机也越来越明显。浙江人林最近开始在柏林销售豪华公寓,他告诉第一财经记者,深圳是一个有巨大经济潜力的经济特区,通过增加优惠政策增强了他的投资信心。

除了外国投资者,深圳当地的财富家族也是横扫豪华公寓的核心力量。

曾炳来,南山区科技园一家国内领先互联网技术公司的高管,已经在深圳工作了20多年,早在2008年就成功购买了第一套。他的圈子里有许多人是企业主、上市公司的高管、金融和技术精英,他们已经拥有两套房子。

"自从股市崩盘以来,股市没有出现新的趋势。买房子比在银行存款或购买金融服务要好。”曾冰告诉第一财经记者,他周围的许多朋友都认为,即使投资深圳核心地区房地产的预期收入不高,至少也不会损失。这种想法正为房地产带来更多财富。

政策红利重叠

自2016年“一年两调整”的超严格监管导致房地产市场降温、2017年交易低迷、2018年“三价合一”和“731新政”理性回归以来,深圳房地产市场两年多来一直徘徊在低位。进入2019年,逐渐走出低谷。

根据诸葛房屋搜索数据研究中心的数据,2019年上半年,深圳共售出新住宅,同比增长38.1%。营业面积174.4万平方米,同比增长33.5%,为2010年上半年新高

在深圳市场人士看来,高净值的年轻适用房人群形成了强烈的购房需求,而仅占广州土地面积三分之一的城市容量进一步加大了房屋的稀缺程度。粤港澳台大湾区门户城市和中国特色社会主义先行示范区的光环,给这座年轻的城市带来了巨大的想象空间,符合国际标准的金融科技产业为这座城市注入了源源不断的活力.

数据可以作为证据。

2008年深圳金融危机后,第三产业占国内生产总值的比重从50%上升到60%,信息传输、计算机及软件服务、先进制造业和高科技产业有了明显改善。

就人口结构而言,平均年龄为33岁,受过良好教育。困扰福田中心区或南山科技园的金融和科技员工构成了深圳人的主要轮廓。广州的常住人口超过1300万,足以与广州媲美,预计每年将增加约50万人,使这座城市享受人口红利和人才红利。

在优化经济结构和增加人口的同时,土地和住房的供应相对不足。2018年深圳住宅商品房竣工面积占广州的14.4%,上海的7.22%,北京的17.08%。换句话说,深圳的新房供应仍然处于一线城市的低水平。

来自北京的刘星以近3000万元人民币开始了他的职业生涯,他向第一财经记者坦言,仅仅这些核心要素就足以增强深圳住宅的投资价值,比如充满活力的年轻精英、有竞争力的支柱产业、对外国人口的强大吸引力以及有限的土地资源。

价格压力重现

到目前为止,深圳的一手房限价政策还没有取消,市场还没有回到历史最高交易水平。然而,50亿元的“每日光盘”、“一盘一天付款”等信息,以及二手房价格的大幅上涨,再次给房地产市场带来上行压力。甚至一些经济或房地产分析师也大胆预测,深圳的平均住宅价格将达到每平方米30万英镑或更多。

另一方面,高房价实际上在许多方面威胁着这座城市的未来。

在蓬勃发展的福田中心区,数千万套豪华住宅旁是上下沙的村庄,容纳了成千上万的草根阶层。李明,一个湖南人,白天穿梭于中央商务区,晚上回到上沙,已经“深深地漂流”了近十年。过去10年,他见证了深圳经济从工业驱动型向三产品驱动型“精英”转变的过程。他还见证了福田区的房价从10年前的每平方米8.9万元飙升至15万加元。去年,他主动关闭了宝安区沙井的工厂。

"由于过去两年旧土地开垦和工业转型升级的影响,宝安沙井、坂田等工厂的租金在三年内增加了两倍,生活设施和生产成本增加了一倍,工业发展面临巨大压力。”李明告诉第一财经记者,他的湖南同胞要么把工厂搬到东莞,要么自愿关闭并关闭。

在宏观层面,深圳2019年第三季度的国内生产总值增速“骤降”,而东莞同期的国内生产总值实现了7.7%的高增长。今年前三季度,深圳固定资产投资第二产业投资增速放缓,是2016年下半年后的又一次负增长。

另一个值得关注的宏观数据是深圳社会消费品零售总额。2018年,深圳的市值约为广州的三分之二和上海的一半,仅相当于武汉、成都和中西部其他二线省会城市的市值。

一些受访者认为深圳的高房价和类似金融产品的强大投资属性对贫困人群有明显的挤出效应。如果“生活困难”的局面持续下去,它肯定会损害城市的核心竞争力。

深圳房地产市场占有率高的房地产公司负责人披露

纵观全国,大多数城市房地产市场在“不炒房”的宏观调控下已经理性回归。深圳的独特表现是否可持续,房价上涨能否进一步创新,都是制约住宅企业决策的因素。毕竟,一些房地产企业在2016年赢得的土地王仍处于无法解决的深渊。

"在融资困难的背景下,唯一的退钱方法就是卖楼。许多保存多年的建筑已经被卖掉了。可以预测,12月份深圳市场的供应量将继续保持高位。”深圳中原集团总经理郑书伦表示。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松说:“不炒房子的政策基调没有改变,限价政策仍然有效,房价上涨空间有限。目前,一些低价一手和外围二手股票之间存在价格倒挂现象,这也导致许多投资者涌入,在买家之间进行套利。”他提醒,购房者仍需保持谨慎和理性,警惕市场过度投机。

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